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背后的资金池浮出水面

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背后的资金池浮出水面

经过一系列波折,中梁上市终于迎来了某种确定性。6月26日,据香港证券交易所消息,中粮控股集团有限公司(以下简称“中粮”)通过了香港股票上市听证会。

去年11月,中粮在香港证券交易所正式提交招股说明书,最后一家未上市的1000亿美元住房企业开始抢占资本市场。2019年5月14日,中粮上市数据被香港交易所判定为无进展,显示为“失败”状态。仅仅三天后,忠良匆忙更新材料,继续排队上市。

通过听证会,中梁控股集团董事长杨健离他的资本梦想只有一步之遥。如果你看杨戬最受欢迎的个人照片,黑眼镜和黑色套装,你的个人气质与中梁的“黑马”风格不谋而合。

2017年10月30日,杨戬以185亿元的财富首次进入胡润房地产企业家名单,排名第24位。同年,中梁的销售额开始飙升,从2016年的190亿英镑增至2017年的649亿英镑。

一年时间不多了。在2018胡润房地产企业家排行榜上,杨健又上升了3位,以260亿元的财富排名第21位。也是在这一年,中梁取得了惊人的飞跃,销售额猛增至1015亿元。

在中国房地产行业,完成1000亿元的飞跃并不是一个例子。然而,在大幅扩张的同时,其净负债率从2016年和2017年的1790.2%和339.5%大幅下降至2018年的58.1%。

在此之后,从2016年到2018年底,中粮对关联公司的应付款分别约为44亿元、98亿元和74亿元,到2019年3月底上升至92亿元。在规模扩张下,它是动员各种上下游资源支持自身发展的中梁。

非常规,因此成为一个标签贴在中梁上。

资金来源是中央光束所有谜团中最关键的一环。根据招股说明书的官方声明,其主要通过内部现金流(预售/出售物业所得)和外部融资(商业银行贷款、信托融资、资产管理、其他融资安排和非控股股东出资)提供运营资金。

由于中梁是一家未上市公司,项目层面的信托融资相对较高。截至2018年底,中梁共有109项信托或资产管理计划,未偿本金占贷款总额的58.0%。

根据招股说明书,其信托产品可分为三类:与银行贷款条款相似,不涉及股权质押或转让;它与银行贷款有类似的条款,并涉及股权质押。涉及向信托融资提供者转让股权,或者金融机构认购注册资本,到期回购股权。截至2018年底,中国中梁的前两种信任模式占已过期%以上。

早在2015年,中粮就与中信银行杭州分行签署了和平协议。中信银行杭州分行为中良提供房地产项目开发贷款、结构化融资、财务管理、前期土地基金融资和现金管理等综合金融服务。

2017年11月13日,中粮再次与中信信托达成战略合作,涉及并购资金、资产证券化等领域。中信信托将专注中粮集团的主要房地产业务,推动其房地产基金、并购基金等融资体系的落地,为中粮未来的长期战略发展提供融资担保。

这是中梁公开展示自己资本链的一部分。然而,如果你仔细挖掘,你会发现它的资本池远不简单。放弃传统融资渠道,上海徐忠信企业管理公司(以下简称“中信资本”)成为一个隐性的资金运营平台。

中信资本成立于2015年,总部位于上海,是一家专业的资产管理公司。前创始人徐良琼是中梁控股的执行董事兼高级副总裁。目前,中信资本已成立9家专业资产管理公司,共有发行基金34家,投资项目137个,资产管理规模超过300亿元。

事实上,近年来的快速扩张,中梁一直在通过忠实的资本来帮助自己的发展。

2019年5月16日,中信资本基金经理王蒙在“关于中信、了解中粮和房地产投资情况的沟通会”上表示,中信资本和中粮房地产已经建立了长期稳定的伙伴关系。此外,中信资本正式上市的投资项目均为苏州独墅湖、中梁下首都第一医院等项目。

“中信资本从公司高层和核心社会关系的内部融资开始。后来,由于它越来越受欢迎和有保证的回报率,它开始为普通员工和供应商融资,然后为整个社会融资。”一位知情人士告诉第一财经。

然而,据中梁内部人士透露,在中梁的“456”高周转率模式下,其年投资回报率接近100%,可以投资100万元。

早在20世纪60年代就出现在美国的房地产基金(real estate fund),是一种投资于房地产行业,通过参与房地产项目的收购、开发、运营和管理获得投资收益的产业投资基金。

对于房地产企业来说,房地产基金利用财务杠杆来杠杆化民间资本参与房地产行业,拓宽房地产企业的融资渠道,使其资本运营更加灵活。目前,房地产基金对房地产企业的投资大部分是股权投资,这可以减少房地产企业对银行贷款的依赖,从而减轻房地产企业的债务负担和财务支出。

此外,一些持有房产的房地产基金还可以通过资产证券化帮助房地产企业加快资金周转,减少房地产企业的资金占用,为房地产企业的多元化经营提供资金支持。

私募股权基金的使用是中梁在过去几年里规模翻了一番,借款总额相对平衡的原因。2016年至2018年,中粮银行等银行贷款总额分别为202.26亿、244.76亿和270.5亿,保持总体平衡,市场规模增长10倍,增幅不大。

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